⚠️ Aviso importante — léelo antes de tomar cualquier decisión. RentPrivé da acceso a cuatro líneas de operaciones sobre activos reales, y cada una tiene sus propios riesgos: en las operaciones de deuda, el resultado depende del estado registral del activo y del desarrollo de un procedimiento judicial; en las líneas de promoción y desarrollo, de la evolución comercial, técnica y urbanística del proyecto. En todas ellas el plazo es incierto y la rentabilidad es variable: depende del resultado de cada operación. Lee esta advertencia de forma completa y, en particular, la sección de la línea que te interesa.
Qué es —y qué no es— acceder a una operación
RentPrivé es una firma especializada en operaciones de deuda inmobiliaria (NPL). Su actividad consiste en la gestión integral de la cesión de créditos hipotecarios y en la prestación de los servicios jurídicos del proceso, hasta la subasta y la entrega de posesión. RentPrivé no es un fondo ni un gestor de inversión colectiva, y no capta dinero de terceros para invertirlo por cuenta de ellos: el socio adquiere directamente la titularidad de un crédito hipotecario y participa en el resultado de su ejecución.
Junto a las operaciones de deuda, RentPrivé da acceso a líneas de promoción y desarrollo inmobiliario: Promociones Prime (promoción residencial, con la comercialización por delante de la fase principal de obra), Rentas Prime (desarrollo de activos comerciales para grandes operadores, con el arrendamiento acordado antes de desarrollar) y NPL In&Out (adquisición en bloque de lotes de operaciones de deuda y su salida posición a posición). En todas ellas RentPrivé origina, estructura y gestiona integralmente la operación, y el inversor participa en su financiación y en su resultado conforme a la estructura contractual de cada operación. En ninguna de ellas RentPrivé es un fondo, ni gestiona capital de terceros, ni capta capital para invertirlo por cuenta de nadie.
Acceder a una operación de deuda no es un depósito ni un producto de ahorro. El resultado económico no es fijo ni conocido de antemano: depende del desarrollo de un procedimiento judicial y del estado del activo que respalda el crédito.
Lo mismo vale para las líneas de promoción y desarrollo: participar en ellas no es un depósito ni un producto de ahorro. El resultado económico no es fijo ni conocido de antemano.
Riesgos comunes a las cuatro líneas
Imposibilidad de fijar beneficios exactos
La rentabilidad es variable y depende del resultado de cada operación: no hay un porcentaje fijo ni una cantidad conocida de antemano, y las estimaciones que se muestran son orientativas. A cambio, el excedente es del inversor: si la operación rinde más de lo estimado, esa diferencia no la retiene RentPrivé. Los resultados de operaciones pasadas no anticipan rendimientos futuros.
Plazo incierto
El retorno de una operación está ligado a un procedimiento judicial cuya duración no puede fijarse de antemano. Por norma general dura varios meses, pero puede alargarse por la oposición del deudor o por incidencias del procedimiento.
En las líneas de promoción y desarrollo el plazo tampoco puede fijarse de antemano: depende de la tramitación de licencias y autorizaciones, del ritmo de la obra, del ritmo de las ventas o de la estabilización del activo y de sus cobros. Cualquiera de esas fases puede alargarse por causas ajenas a RentPrivé.
Iliquidez
La posición es poco líquida: no se puede deshacer con facilidad. Es posible revender la deuda a un tercer inversor antes del cierre del procedimiento, aprovechando la baja fiscalidad de la transmisión; aunque es posible, puede haber baja liquidez en la venta rápida.
En las líneas de promoción y desarrollo la posición es igualmente poco líquida, y por una vía distinta: no existe un mercado organizado en el que deshacerla. El capital aportado permanece vinculado al proyecto hasta que se producen las recuperaciones previstas, cuyas fechas dependen de la obra, de las entregas, de los cobros y, en su caso, de la venta del activo.
Costes, tributos y honorarios
Cada operación conlleva costes e impuestos —entre ellos el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), notaría, gestoría y registro— además de los honorarios de RentPrivé. Esos honorarios no son fijos: son variables según la complejidad de la operación. El desglose económico completo de cada operación se detalla en la cuenta de inversor, antes de que el usuario asuma ningún compromiso.
En las líneas de promoción y desarrollo, el resultado de la operación se calcula después de todos los costes del proyecto: suelo, tributos, proyecto y honorarios técnicos, licencias, urbanización, construcción, comercialización, contingencias, costes financieros y gastos jurídicos, además de los honorarios de RentPrivé, que tampoco aquí son fijos: son variables según la complejidad de la operación. Las cifras que se muestran en las páginas públicas se entienden antes de impuestos y de los conceptos no incluidos expresamente en el presupuesto facilitado. El desglose económico completo de cada operación se detalla en la cuenta de inversor, antes de que el usuario asuma ningún compromiso.
Dependencia de terceros y de administraciones
El resultado de una operación no depende solo del análisis previo. En las líneas de promoción y desarrollo intervienen administraciones públicas (licencias, autorizaciones, informes sectoriales, planeamiento), empresas constructoras y proveedores, comercializadores, compradores y, en su caso, el operador arrendatario. Una decisión administrativa, un incumplimiento de un proveedor o el desistimiento de una contraparte pueden alterar el coste, el plazo o el desenlace de la operación, y están fuera del control de RentPrivé.
Concentración
Cada operación se decide individualmente, con su propia documentación. Eso implica que el resultado del capital comprometido depende de un número reducido de operaciones —a veces de una sola— y no de una cartera diversificada. Un lote de deuda con muchas posiciones tampoco es, por sí mismo, una cartera diversificada: sus posiciones pueden compartir zona, tipología, originador o fase procesal y verse afectadas a la vez por el mismo factor. Considera no concentrar tu patrimonio en una única operación ni en una única línea.
Operaciones de deuda (NPL)
Respaldo por activos inmobiliarios
Cada operación está respaldada por activos inmobiliarios cuyo valor de tasación supera la deuda adquirida con la quita (sobrecolateralización), lo que protege el capital invertido. El resultado de cada operación depende de su estado registral y del desarrollo del procedimiento. Por eso conviene operar con despachos especializados como RentPrivé, que seleccionan la operación y adquieren la primera carga registral.
Cargas preferentes sobre el activo
La compra es de la primera carga registral: cuando el valor de los activos inmobiliarios supera la deuda con la quita comprada, el activo responde por la operación. Esa relación depende del estado registral y de la tasación de cada operación, y se comprueba caso a caso.
Resultado de la subasta y de la adjudicación
El resultado económico depende en buena medida del resultado de la subasta y de la adjudicación, que dependen del control procesal sobre la cesión de remate o la dación en pago.
Ocupación del inmueble
El inmueble que respalda el crédito puede estar ocupado por el deudor o por terceros. La recuperación de la posesión puede requerir un procedimiento adicional de lanzamiento, lo que puede alargar el plazo del proceso.
Promociones Prime
Promociones Prime da acceso a promociones residenciales en las que la comercialización se sitúa por delante de la fase principal de obra: el objetivo de referencia es alcanzar un nivel elevado de preventa sobre plano antes de acometer la construcción. El capital se aporta por hitos, conforme avanza el proyecto, y el beneficio disponible se reparte entre el inversor y RentPrivé, en la proporción pactada, una vez recuperado el capital aportado y atendidos los conceptos establecidos contractualmente. Este orden reduce el riesgo comercial de la promoción tradicional; no lo elimina, y no afecta al resto de riesgos. El resultado de cada operación depende de la evolución comercial, técnica y urbanística del proyecto.
Coste de ejecución
El presupuesto de una promoción es una previsión. Los precios de materiales y de mano de obra pueden subir, pueden aparecer partidas no contempladas, el terreno puede presentar condiciones que encarezcan la cimentación o la urbanización, y un contratista o un proveedor puede incumplir o tener que ser sustituido. Un incremento del coste real reduce el margen de la promoción y, si es suficiente, puede eliminarlo.
Licencias, urbanismo y trámites
El desarrollo depende de licencias, autorizaciones e informes que otorgan las administraciones, con sus plazos y sus condiciones. No puede fijarse la fecha de obtención ni la de finalización. Una condición sobrevenida, un requerimiento o un cambio de planeamiento pueden obligar a modificar el proyecto, encarecerlo o retrasarlo.
Ritmo de ventas y precio
El resultado depende de que las viviendas se vendan, y de a qué precio. La demanda, la competencia en la zona, la evolución de los tipos de interés y las condiciones de financiación de los compradores pueden hacer que el ritmo de ventas sea inferior al previsto o que haya que revisar los precios a la baja.
El objetivo de preventa es un objetivo
El nivel de preventa de referencia es un criterio del modelo, aplicado proyecto a proyecto, no un compromiso: puede no alcanzarse. Si no se alcanza, la fase principal de obra no se activa según lo previsto y el calendario del proyecto se alarga. Y las preventas alcanzadas no son ventas cerradas: un comprador sobre plano puede desistir, no obtener financiación o incumplir, lo que obliga a devolver las cantidades entregadas conforme al contrato y a reabrir la comercialización de esa vivienda.
Aportación por hitos
El inversor no desembolsa necesariamente toda su aportación el primer día: se compromete a atenderla conforme a los hitos del proyecto. Eso significa que asume un compromiso de capital futuro, y que ese capital debe estar disponible cuando el hito llegue. Si un hito se adelanta, se retrasa o se encarece, el calendario y las necesidades de capital pueden variar respecto a lo previsto. Las consecuencias de no atender una aportación comprometida se regulan en la documentación contractual de cada operación.
El reparto solo opera si hay beneficio
El reparto se aplica al beneficio disponible, y solo después de que el inversor haya recuperado el capital aportado y se hayan atendido los conceptos establecidos contractualmente. Si la promoción rinde menos de lo previsto, el beneficio puede ser inferior al estimado o no existir, y no hay nada que repartir. El capital aportado se recupera, en su caso, con la liquidación de la promoción, en la medida en que su resultado lo permita. La participación de cada inversor, su prelación exacta y la estructura de distribución se regulan individualmente en la documentación contractual de cada operación.
Márgenes y métricas: qué son y qué no
El margen promotor objetivo que una promoción debe ofrecer para incorporarse a la línea es un criterio de selección: filtra qué promociones entran, no describe el resultado de ninguna. Un margen inicial amplio da capacidad teórica de absorber desviaciones; no impide que existan ni acota el resultado final, que puede quedar por debajo de lo previsto. El ROI, la TIR anualizada, el Equity Multiple y el calendario de flujos que se presentan por proyecto se calculan sobre estimaciones y fechas previstas: el resultado y las fechas reales pueden diferir, y con ellos la rentabilidad efectiva.
Responsabilidad posterior a la entrega
La promoción no termina con la entrega de las viviendas. La legislación de ordenación de la edificación establece plazos de responsabilidad posteriores a la recepción de la obra por los daños materiales que aparezcan en lo construido —con distinta duración según afecten a los acabados, a la habitabilidad o a los elementos estructurales— y exige suscribir el seguro correspondiente. A ello se añade la atención de la postventa: resolver las incidencias que comuniquen los compradores durante ese periodo.
Para el inversor eso tiene dos consecuencias. La primera es de calendario: la liquidación de la promoción puede quedar condicionada a la retención de cantidades destinadas a atender esas obligaciones, de modo que el cierre económico se produzca después de la última entrega. La segunda es de resultado: una incidencia constructiva relevante puede generar costes de reparación que reduzcan el beneficio disponible cuando las viviendas ya están vendidas. El reparto de esas obligaciones entre los intervinientes en la promoción, y su cobertura, se regulan en la documentación contractual de cada operación.
Rentas Prime
Rentas Prime da acceso a operaciones de desarrollo de activos comerciales para grandes operadores, con el contrato de arrendamiento acordado antes de desarrollar. Terminada y arrendada la operación, el inversor opta —conforme a la estructura contractual de cada operación— entre vender el activo estabilizado o conservarlo como patrimonio en renta. Acordar el arrendamiento antes de desarrollar reduce un riesgo concreto del desarrollo tradicional —terminar el inmueble sin usuario final identificado—; no reduce los demás. El resultado de cada operación depende de la evolución comercial, técnica y urbanística del proyecto y del cumplimiento del operador.
El operador, durante toda la vida del contrato
La renta prevista solo se cobra si el operador cumple, y el contrato es de larga duración. Durante ese tiempo puede producirse un impago, un deterioro de su solvencia, una situación concursal, el cierre de la implantación, una resolución anticipada o la cesión del contrato a un tercero de distinta solvencia. Un plazo largo no elimina esos escenarios: los distribuye en el tiempo. Cualquiera de ellos afectaría al ingreso y, con él, al valor del activo. La operación depende además de un único ocupante: no hay diversificación por arrendatario.
Desde el acuerdo hasta la entrega
Entre la estructuración de la operación y la entrega del activo transcurre el desarrollo completo: gestión urbanística, proyectos, licencias, urbanización y obra. Cualquiera de esas fases puede desviarse en coste o en plazo, y depende en parte de administraciones y de terceros. La renta solo comienza si el desarrollo se completa y el activo se entrega en las condiciones pactadas; las consecuencias de un retraso o de un incumplimiento de esas condiciones se regulan en el propio contrato de cada operación.
El valor a la salida depende del mercado, no solo de la renta
El mercado patrimonial valora un activo arrendado capitalizando su renta a la rentabilidad que exige en ese momento. Si los tipos de interés suben o los compradores exigen más rentabilidad, el valor del activo baja aunque la renta no cambie. Las valoraciones por capitalización que se presenten en la documentación son cálculos teóricos: no son tasaciones, ni ofertas de compra, ni precios de venta comprometidos, y se expresan en bruto, antes de impuestos, costes financieros y gastos de transmisión. Puede no aparecer comprador al precio previsto, ni en el plazo previsto.
Iliquidez de un activo comercial a medida
Deshacer la posición exige vender el inmueble, al precio que el mercado ofrezca en ese momento y a un comprador especializado: es un mercado estrecho. Además, un activo diseñado para la implantación de un operador concreto puede ser difícil de reutilizar o de volver a arrendar si ese operador deja de ocuparlo, lo que puede alargar el plazo de venta o rebajar su precio.
La renta bruta no es la renta neta
Los tributos que gravan la tenencia y la transmisión del inmueble, los gastos de conservación y mantenimiento, la gestión y, en su caso, los costes financieros reducen el ingreso bruto. La actualización periódica de la renta se aplica conforme a lo pactado en cada contrato y puede no compensar la evolución de esos costes.
NPL In&Out
NPL In&Out estructura la adquisición en bloque de lotes de deuda inmobiliaria compuestos por un número elevado de posiciones, su fraccionamiento y su salida posición a posición. Cada posición del lote es una operación de deuda y conserva íntegros los riesgos descritos en el apartado «Operaciones de deuda (NPL)» de esta advertencia: estado registral, desarrollo del procedimiento, posible existencia de cargas preferentes, ocupación del inmueble y resultado de la subasta y de la adjudicación. A ellos se suman los riesgos propios de comprar un perímetro completo y deshacerlo de uno en uno. El resultado depende del estado registral de cada activo y del desarrollo de cada procedimiento, y también del precio y del plazo de cada venta individual.
El perímetro no es homogéneo
Un lote es un conjunto de posiciones distintas entre sí: difieren en estado registral, fase procesal, situación posesoria, tipología y ubicación. El análisis del lote es agregado, pero el resultado se realiza posición a posición: unas pueden desenlazar por encima de lo estimado y otras por debajo, y las medias del perímetro no describen ninguna posición concreta. En una compra en bloque, la información disponible sobre cada posición en el momento de adquirirla puede ser desigual, y pueden aparecer incidencias con posterioridad a la compra.
La liquidez es desigual y el calendario no puede fijarse
El modelo se apoya en dar salida a las posiciones una a una, y cada una tiene su propia liquidez. Alguna puede tardar más de lo previsto o no encontrar comprador al precio objetivo, y la salida depende de que exista demanda de otros inversores o de compradores finales para ese activo concreto. El capital se recupera por tramos, a medida que se producen las salidas, y ese calendario no puede fijarse de antemano. Si una posición no se vende en el plazo objetivo existen alternativas —reajustar el precio, ampliar la comercialización, continuar la ejecución, negociar con el deudor, estudiar una dación, llegar a subasta, adjudicar y vender el activo o conservar la posición—, pero un retraso consume costes y plazo y puede reducir o agotar el margen de entrada.
El valor del lote no es la suma de sus salidas
El precio de adquisición del perímetro completo y la suma de los precios de sus salidas individuales no tienen por qué coincidir: pueden diferir en cualquiera de los dos sentidos. El volumen puede mejorar las condiciones de entrada; no convierte el resultado en un hecho.
Anualizar es comparar plazos, no prever un rendimiento
Las equivalencias anualizadas que puedan mostrarse son comparaciones aritméticas entre plazos distintos. No presuponen reinversión, no implican que la operación pueda repetirse, ni que existan operaciones equivalentes disponibles a lo largo de un ejercicio.
Tamaño del compromiso
El acceso a esta línea exige un compromiso elevado —su importe mínimo se indica en la página de la línea— y se concentra en un único perímetro. Es un tamaño que exige valorar, antes de asumirlo, el peso que representa sobre el patrimonio total y el hecho de que su recuperación se produce de forma escalonada y en plazos que no pueden fijarse.
Alcance del análisis previo y responsabilidad de quien cede el lote
Antes de adquirir un lote se analiza cada posición, pero ese análisis tiene el alcance que permite la información disponible en ese momento, que en una compra en bloque suele ser desigual de una posición a otra: puede haber expedientes con documentación completa y otros con información limitada. Un análisis previo reduce la incertidumbre; no la elimina. Pueden aparecer incidencias después de la compra: una carga que no constaba, una situación posesoria distinta de la declarada o un estado del procedimiento diferente del que figuraba.
Conviene además saber de qué responde quien cede el lote. Con carácter general, quien cede un crédito responde de su existencia y de su legitimidad, pero no de la solvencia del deudor ni del desenlace del procedimiento, salvo que se pacte expresamente otra cosa. Es decir: que una posición resulte peor de lo estimado no es, por sí mismo, un incumplimiento del cedente. El régimen concreto de cada compra —qué declara el cedente, con qué alcance responde y durante cuánto tiempo— consta en el contrato de cesión de cada lote, y es uno de los puntos que conviene leer con atención antes de comprometerse.
Si buscas una vivienda para vivir en ella
Puedes llegar a RentPrivé buscando una casa, no una rentabilidad. Es un punto de partida legítimo y algunas operaciones de deuda encajan con él, pero el camino no se parece al de una compra normal y conviene que sepas en qué se diferencia antes de dar un paso.
No estás comprando una vivienda: adquieres la deuda que la respalda
La vivienda, si llegas a ella, se obtiene al final de un procedimiento judicial. Hasta ese momento tu posición es la de titular de un crédito hipotecario, no la de propietario del inmueble.
No puedes fijar la fecha de la mudanza
El procedimiento no tiene una duración que pueda fijarse de antemano, y puede alargarse por la oposición del deudor o por incidencias procesales. No cuentes con una fecha para dejar un alquiler, vender tu vivienda actual o cerrar una mudanza: ese calendario no depende de RentPrivé y no puede comprometerse.
La vivienda puede estar ocupada, y no la vas a ver como en una compra al uso
El inmueble puede estar habitado por el deudor o por terceros, y recuperar la posesión puede exigir un procedimiento adicional. El acceso al interior antes de la adjudicación es limitado, de modo que su estado de conservación puede diferir de lo previsto y las reparaciones necesarias ser mayores de lo estimado.
Puede que no acabes con la vivienda
El desenlace depende del desarrollo del procedimiento y del resultado de la subasta. Si el resultado es otro, lo que conservas es tu posición sobre el crédito, y su resultado depende del estado registral del activo y del desarrollo del procedimiento.
Compromete ahorro, y ese ahorro queda inmovilizado
A la cantidad de la operación se suman costes e impuestos y los honorarios de RentPrivé, que no son fijos: varían según la complejidad de la operación. El desglose económico completo se detalla en tu cuenta de inversor, antes de que asumas ningún compromiso. Mientras el procedimiento avanza, la posición es poco líquida: no se deshace con facilidad.
Nuestra recomendación
Con todo lo anterior por delante: no destines a una operación de deuda el dinero que necesitas para resolver tu vivienda en una fecha determinada. Este camino puede darte acceso a una vivienda en condiciones que no encontrarías en el mercado abierto, pero exige poder esperar.
Decisión informada
Cada operación detalla su situación concreta (activo, fase del procedimiento, estado registral y datos económicos). Te recomendamos leer esta advertencia junto con cómo funciona el proceso paso a paso, por qué RentPrivé y las preguntas frecuentes, y resolver cualquier duda con nuestro equipo antes de acceder a una operación.
Cada línea de acceso tiene además su propia página, donde se describe su mecanismo, y su propia documentación contractual. Lee, en particular, el apartado de esta advertencia correspondiente a la línea que te interesa: los riesgos de una operación de deuda no son los de una promoción residencial ni los de un activo en renta.